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ResoluciÓn de 11 de diciembre de 1998, de la dirección general de los registros y del notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de pontevedra, don césar cunqueiro gonzález-seco, contra la negativa de don carlos olavarrieta masdeu, registrador de la propiedad de dicha ciudad número 1, a inscribir una escritura de obra nueva, en virtud de apelación del señor registrador.

Publicado: 1999-01-13 00:00:00

en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de pontevedra,

don césar cunqueiro gonzález-seco, contra la negativa de don carlos

olavarrieta masdeu, registrador de la propiedad de dicha ciudad número 1,

a inscribir una escritura de obra nueva, en virtud de apelación del señor

registrador.

hechos

i

don manuel costa cobas falleció abintestato, en estado de casado con

doña petra borrego gallego, y por acta de notoriedad autorizada por el

notario de pontevedra don césar cunqueiro gonzález-seco con fecha 5

de mayo de 1993, fueron declarados únicos y universales herederos sus

hijos doña maría luz, doña isabel y don fernando, sin perjuicio de la

cuota usufructuaria de su viuda.

con carácter previo a la partición de la herencia del causante y de

la liquidación de su sociedad conyugal, ante el mismo notario el 26 de

agosto de 1993, su esposa, en su propio nombre y en el de su hija doña

maría luz, y sus hijos don fernando y doña isabel otorgaron escritura

de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar realizada por

el causante y su esposa sobre una finca sita en san andrés de xeve,

pontevedra, inscrita en el registro de la propiedad de dicha ciudad

número 1 con carácter presuntivamente ganancial, y haciéndose constar por

certificación de hacienda de estar dada de alta en el año 1985. dicha

escritura fue ratificada por su hija doña maría luz por instrumento

autorizado en berna (suiza), el 24 de noviembre de 1994 por el cónsul general

de españa.

ii

presentada copia de la escritura de declaración de obra nueva en el

registro de la propiedad de pontevedra número 1, acompañada de copia

del acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y

copia de la ratificación de la hija del causante y fue objeto de la siguiente

nota de calificación: nuevamente presentado el título con fecha 21 de

los corrientes, se mantiene la calificación anterior en todos sus términos:

no practicada la inscripción solicitada por adolecer de los siguientes

defectos: 1. o la finca consta inscrita a favor de don manuel costas cobas,

casado con doña petra borrega gallego, con carácter presuntivamente

ganancial, y habiendo fallecido don manuel costas cobas, es preciso para

inscribir la obra nueva solicitada, realizar la partición de la herencia sobre

la misma para saber a quién se adjudica y en qué proporción. 2. o no se

acompaña justificante del pago del impuesto sobre sucesiones. siendo

defectos subsanables no se toma anotación por no solicitarse. caso de

no optar por la subsanación de los defectos, cabe, si se estima procedente,

interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor presidente del

tribunal superior de justicia de la comunidad autónoma de galicia, en

el plazo de cuatro meses, a contar de la fecha de esta nota conforme

a los artículos 66 de la ley hipotecaria y 112 y siguientes de su reglamento.

pontevedra, a 24 de noviembre de 1994. el registrador. firma ilegible.

iii

el notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: a. que en relación con el defecto

primero, la finca está inscrita con carácter presuntivamente ganancial,

y habiendo fallecido uno de los esposos lo que resulta decisivo es que

cualquier acto susceptible de ser inscrito que recaiga sobre la finca ha

de ser realizado por todos los que ostenten derecho sobre la misma y

lo acrediten con la correspondiente documentación auténtica, lo que es

el caso de este recurso. que no se comprende cuál es la razón de exigir

una partición de herencia para inscribir la obra nueva, pues ésta tiene

un carácter previo de actualización de la finca en cuestión. que admitida

por la dirección general de los registros y del notariado la enajenación

directa por el viudo o viuda y los hijos de fincas gananciales, sin necesidad

de partición previa, no hay inconveniente de plicar tal doctrina a este

supuesto. que el argumento del registrador parece implicar que como

la comunidad hereditaria no tiene personalidad jurídica, es preciso un

titular determinado registrar sin que quepa titular indeterminado. esto

no tiene mucho sentido, pues no hay inconveniente para constatar una

obra nueva que actualiza la descripción de una finca otorgada por todos

los interesados, legalmente determinados, haciendo constar el fallecimiento

del titular registral. que lo contrario es imponer a los interesados unos

gastos que no tienen que soportar, y obligarles a seguir un camino jurídico

cuando en realidad aún no tienen decidido el futuro jurídico de la finca.

que hay múltiples supuestos de titularidades indeterminadas en nuestro

derecho y en las que son inscribibles los actos de disposición sobre las

fincas sobre las que aquéllas recaen: ausentes, herencias condicionales,

fideicomisarios y otros. b. que en cuanto al segundo defecto, no tiene

sentido pedir justificación del pago del impuesto, pues habiendo sido

presentada en el año 93 o se halla pendiente de despacho o fue declarado

exento. que en cualquier caso no hay que acompañar justificante alguno

porque puede no haberlo. que no hay que olvidar que copia auténtica

de la escritura calificada fue presentada en hacienda.

iv

el registrador de la propiedad, en defensa de su nota, informó: que

tratándose de una modificación hipotecaria, obra nueva, es preciso para

cumplir el principio de especialidad (artículos 9, párrafo 2. o ,delaley

hipotecaria, y 51.6 del reglamento hipotecario), determinar exactamente

la naturaleza y extensión del derecho que se inscribe, como se consagra,

entre otras, en las resoluciones de 2 de febrero de 1963, 4 de julio de 1984

y 30 de junio de 1987, y siendo proindiviso con porciones ideales de cada

condueño con datos matemáticos que permita conocerla

(artículo 54 del reglamento hipotecario). que conforme a la doctrina contenida

en la resolución de 12 de diciembre de 1935, en el caso contemplado

para declarar una obra nueva sólo pueden hacerla los dueños de la finca,

es decir, como tales herederos adjudicársela concretando la cuota de cada

uno y declarando dicha modificación. que según el notario, éste sería

un caso de tracto abreviado como aceptó la resolución de 14 de enero

de 1993, pero el documento de que se trata en este caso no se dispone

de la finca a favor de tercero, sino que solicitan la inscripción de la obra

nueva a favor de ellos mismos, sin precisar las cuotas que les corresponden

y en qué proporción. que si se accediera a lo solicitado habría una

inscripción a favor de cuatro titulares sin más, con lo que se quebraría el

principio de especialidad, infringiéndose los artículos 9 de la ley

hipotecaria y 51, 54 y 216 del reglamento. que la herencia puede tener acceso

al registro: a. a través de la anotación del derecho hereditario (artículos 42

y 46 de la ley hipotecaria) cuando no se hagan adjudicaciones entre los

herederos; b. o, por inscripción cuando se adjudiquen bienes o cuotas

(artículo 80 del reglamento hipotecario). en este caso, no habiéndose

solicitado la anotación del derecho hereditario, sólo cabe la inscripción

en la forma señalada en el artículo 80 y siguientes del reglamento

hipotecario, adjudicándose a los herederos los bienes o cuotas indivisas de

los mismos a través de la correspondiente escritura de partición. que

tratándose de una herencia es preciso justificar el pago del impuesto de

sucesiones (artículo 254 de la ley hipotecaria), conforme las resoluciones

de 29 de octubre de 1987 y 21 de enero de 1993.

v

el presidente del tribunal superior de justicia de galicia revocó la

nota del registrador, fundándose en las sentencias del tribunal supremo

de 21 de noviembre de 1987 y resolución de 2 de febrero de 1983 y

sentencias de 30 de abril de 1935, 25 de enero de 1943 y 19 de noviembre

de 1956.

vi

el registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus

alegaciones, y añadió: que hay que señalar las resoluciones de 22 de diciembre

de1933y8defebrero de 1953. que en la escritura se declara una obra

nueva sobre un bien ganancial y solicitan su inscripción sin determinar

la extensión del derecho que pretenden inscribir y las cuotas no están

determinadas por la ley, según el auto, pues sólo indica quiénes son los

titulares del derecho que se pretende inscribir y la extensión del derecho

sólo compete determinarla a ellos.

fundamentos de derecho

vistos los artículos 392.2, 659, 1.344 y siguientes del código civil; 1,

2, 9, 42 y 46 de la ley hipotecaria; 51 y 166-1. o del reglamento hipotecario.

1. se debate en el presente recurso sobre la inscripción de una

declaración de obra nueva realizada sobre un solar inscrito a nombre de persona

casada con carácter presuntivamente ganancial, habida cuenta que la

escritura correspondiente viene otorgada por el cónyuge del titular registral

y por sus herederos. entiende el registrador que para ello se precisa

la previa partición de la herencia, a fin de saber a quién se adjudica

y en qué proporción.

2. ciertamente, durante la pendencia de la liquidación de la sociedad

ganancial disuelta o de la partición hereditaria, los concretos bienes

gananciales o relictos no corresponden a los titulares respectivos por cuotas

determinadas, sino que aparecen integrados en una masa patrimonial

definida por un ámbito propio de responsabilidad y un específico régimen

de gestión y disposición, y respecto de la cual se predican las cuotas de

los cónyuges o de los herederos, respectivamente.

ahora bien, esa inexistencia de cuotas sobre los concretos bienes

integrantes de la herencia indivisa o de la sociedad de gananciales disuelta

no puede ser obstáculo a su inscripción, en función del artículo 54 del

reglamento hipotecario; es ésta una norma propia del condominio

ordinario y, por lo mismo, no rigurosamente aplicable a esas otras formas

de cotitularidad que no recaen sobre bienes individuales, sino sobre

patrimonios, cotitularidades plenamente reconocidas y, en ocasiones,

minuciosamente regulados por el legislador (cfr. artículos 392-2, 1.344 y

siguientes y 659 del código civil, 42-6 y 46 de la ley hipotecaria y 166-1. o del

reglamento hipotecario), respecto de las cuales, el reflejo registral

(indudablemente posible -artículos1y2delaleyhipotecaria y 7 del

reglamento hipotecario-) ha de acomodarse a sus específicas características,

de modo que en la inscripción de cada uno de los singulares bienes que

las integran, habrán de recogerse las circunstancias necesarias para que

quede debidamente expresada la titularidad, naturaleza y extensión del

derecho que se inscribe (cfr. artículos 9 de la ley hipotecaria y 51 del

reglamento hipotecario), esto es, practicando el asiento a favor de los

cotitulares de la masa patrimonial en que aquél se integra, con

especificación de sus respectivas cuotas sobre el todo, y, en su caso, de las

especiales normas de gestión y disposición que conforme al título resulten

aplicables.

3. por lo demás, no debe ser obstáculo a esta inscripción la previsión

legal de que el reflejo registral del derecho hereditario se efectúe por vía

de anotación preventiva, previsión que opera respecto la consignación

tabular de la participación de cada heredero en el global patrimonio

hereditario indiviso, hipótesis diferente del reflejo registral de la completa

titularidad de uno de los bienes integrantes de dicho patrimonio (por

más que las anotaciones de los derechos hereditarios de todos y cada uno

de los llamados a la herencia aproxime sustancialmente ambos supuestos).

esta dirección general ha acordado desestimar el recurso y confirmar

el auto apelado.

madrid, 11 de diciembre de 1998.-el director general, luis maría

cabello de los cobos y mancha.

excmo. sr. presidente del tribunal superior de justicia de galicia.

 

Ayudanos en el Foro, con las preguntas de los compañeros

Publicado: 2010-11-10

Temas urbanisticos de Coordinador de Seguridad

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En el trámite anterior no se nos dio toda la informacion.
Se nos daba un 10% del terreno,en suelo industrial y en proindiviso con otros propietarios, incluyendo a la promotora.
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